Desde a Constituição de 1934 fixou-se o princípio segundo o qual os beneficiários dos empreendimentos públicos, principalmente em decorrência de valorizações imobiliárias, deveriam retribuir ao poder público, de alguma forma, pelo benefício recebido. Mas, embora antigo o dispositivo constitucional, teve até hoje essa aplicação. Os próprios tribunais se encarregavam de caracterizar tal procedimento, que seria aplicar o instituto da Contribuição de Melhoria, como esbulho à propriedade privada.

               O saudoso e ilustre jurista Geraldo Ataliba batalhou em favor da tese constitucional durante a sua vida. E, em 1988 e 1990, através do IDEPE – Instituto Internacional de Direito Público e Empresarial, promoveu dois importantes seminários em que o tema foi discutido, reconhecendo-se que, além da contribuição de melhoria, outros instrumentos legais são hoje disponíveis com finalidade semelhante, tais como desapropriação por zona, solo criado, negociações administrativas, operações urbanas, parcerias público-privadas, consórcios e convênios, etc. Esses instrumentos foram minuciosamente expostos e discutidos no livro “O Financiamento de Obras e de Serviços Públicos”, de autoria de Adilson Abreu Dallari e Adriano M. Branco.

               Na seqüência desses trabalhos foi-se cristalizando também a idéia da Concessão Urbanística, que permitiria que os municípios delegassem à iniciativa privada áreas de reabilitação urbana, incluindo empreendimentos de interesse público, que se pagariam com os lucros do projeto urbanístico. Essa idéia está acolhida na lei municipal 14.917/09, aventada anteriormente na lei municipal nº 10.257/2001, relativa ao Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.

                No ano de 2008, a Prefeitura de São Paulo resolveu transformar em lei municipal o instrumento da Concessão Urbanística, incumbindo de sua redação os juristas Adilson Dallari e Paulo Lomar, além do eng. Adriano M. Branco. Decorreu a já mencionada lei municipal nº  14.917, acompanhada de minuciosa exposição de motivos. Caminha-se, assim, para a desoneração do setor público de investimentos de vulto, como as linhas de metrô de São Paulo e o Rodoanel Mário Covas, que, geradores de grandes lucros imobiliários, não são ressarcidos no todo ou em parte pelo mercado, que acaba agindo não como parceiro mas sim como especulador.

                Causa espécie, então, a celeuma provocada pela matéria publicada no Estadão de 13/10/10, com o título “Linha 4 valoriza imóveis e Metrô – SP quer parte do IPTU”. A notícia dizia que desde 2006 o Metrô examinou 6.000 apartamentos ao longo do ramal, em busca de um mapeamento detalhado da valorização, com o objetivo de cobrar contrapartidas que permitam efetuar melhorias na rede.

                Nada há de incorreto nisso. O Metrô de Tókio, aproveitando bem essas valorizações imobiliárias, tem hoje 78% de sua receita provenientes de “negócios imobiliários”; só 22% resultam da cobrança de tarifas. Como esse, há dezenas de exemplos no mundo inteiro.

                Aliás, a própria Cia. do Metrô teve estudo pioneiro nesse sentido, em 1977, realizado pela Dra. Andreina Nigrielo, sob o título de “O Valor do Solo e sua Relação com a sua Acessibilidade” (tese de mestrado, na Universidade Federal do Rio de Janeiro).

               O que surpreendeu agora é que, um dia após a notícia do Estadão, refletida por Terra e por JP Online, a própria Companhia do Metrô desmentiu a notícia, dizendo textualmente que “Em momento algum o estudo afirma que a Companhia do Metrô cobrará órgãos públicos ou iniciativa privada pela valorização provocada pela inauguração de novas linhas ou estações, etc.”. “O Metrô afirma que o estudo é preliminar e não norteia ação alguma da Companhia”.

               Além disso, no dia 16/10 o CRECISP publicou, no mesmo jornal, matéria em que “contesta valorização imobiliária”, tecendo várias considerações que dão a impressão de que as linhas de metrô mais desvalorizam do que valorizam o seu entorno, contrariando estudos nacionais e internacionais a respeito.

                Bem faz a Prefeitura de São Paulo, que já planeja a solução de problemas urbanos com base na Lei da Concessão Urbanística, que prevê a captura de parte da valorização imobiliária em favor da reforma urbana.

Adriano Branco