Vinte e dois anos atrás, quando assumi a Secretaria de Estado da Habitação em São Paulo, percebi logo a grande dimensão do déficit de habitações populares no Brasil e no nosso estado. Falávamos de 8 a 10 milhões, no Brasil e cerca de 2.000.000 no Estado de São Paulo, incluindo adequações de moradias.

            Hoje, entretanto, estima-se em 900.000 o déficit de moradias no Estado (600.000 na Região Metropolitana de São Paulo), mas estima-se as inadequações em quase 4 milhões em todo o Estado. Naturalmente os dados atuais são mais fidedignos porque oriundos de pesquisas mais aprofundadas.

            Por outro lado, o déficit maior estava (e ainda está) com os pobres. Como conciliar isso, então, com os programas governamentais que tratavam o problema como de mero financiamento. Por isso, ao obter um empréstimo para casa própria, o mutuário chegava a pagar, a título de juros, administração, etc. etc., cerca de 3 vezes o valor da habitação!

            Meu primeiro impulso, minuciosamente discutido com o Governador, com o presidente da Caixa Econômica Federal Marcos Freire, e, mais adiante com o ministro da Habitação Prisco Viana, foi no sentido de zerar todos esses acréscimos.

            Após muita luta, liderada pelo Fórum Nacional de Secretários de Habitação, que nós havíamos criado, aquele ministro concordou em que até 300 OTN’s de financiamento (nós estávamos construindo casas de 36 m² por 400 OTN’s), os juros seriam zero; a partir daí cresceriam lentamente. Isso fez com que o mutuário de nossas casas tivessem os juros de financiamento reduzidos de 5% para menos de um.

            Depois propusemos ao governador que os tributos estaduais que recaiam sobre os programas habitacionais fossem destinados aos próprios programas. Dizia-lhe eu, em forma de pilhéria: “eu não quero que você me dê dinheiro; quero que você não me tire recursos”. E isso foi feito, para poder-se subsidiar os mutuários de mais baixa renda.

             Esse modo de enxergar nos levou mais tarde, em estudo contratado pelo Odebrecht para oferecer ao governo Federal, a avaliar em maior profundidade os benefícios econômicos oriundos da realização de grandes programas habitacionais. Tal estudo revelou que, graças ao poder multiplicador dos investimentos, os retornos atingiram, em 15 anos, a 75% do valor das construções; em 4 anos, equivaleriam a 60%. Tais retornos possibilitariam, então, atender os mais pobres.

            Hoje em dia calculamos outros retornos, provenientes de benefícios sociais evidentes. Por exemplo, estima-se que o trabalhador que more em favelas acabe perdendo boa parte de sua produtividade no trabalho, o que contribui para a redução da eficiência nacional. Levados em conta esses e outros fatores, calculamos que o retorno atual líquido promovido pelos programas habitacionais da CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, chega a quase duas vezes o investimento efetuado.

            Esses raciocínios nos levaram, no passado, a propor que uma parcela da receita advinda do ICMS fosse destinada à habitação popular. Em 1979 foi aprovada lei que admitiu a elevação da alíquota de 17% do ICMS para 18%, o que representa hoje uma dotação anual para habitação superior a 700 milhões de reais.

            Procuramos, de início, reconceituar o problema habitacional como de evidente interesse público e não de mero financiamento. Cabia, portanto, uma forte presença do estado em sua solução, recrutando-se a iniciativa privada para a construção.

            Mas, ao lado de inovar no conceito público e no processo de financiamento, sobretudo para não haver altos índices de inadimplência, procuramos inovar nos processos construtivos. Para o oferecimento de casas para famílias de muito baixa renda – especialmente no Interior, em que, na maior parte dos municípios não é necessário fazer edifícios de apartamentos – propusemos casas de madeira. Desenvolvemos até um kit de fácil montagem, a ser armado em regime de mutirão. A madeira para isso viria do manejo adequado das reservas florestais do Estado.

            Solução simples e barata e que permite aperfeiçoamentos posteriores, como revestimento com conforto acústico, etc. Inspiramo-nos na prática dos EUA, onde mais de 50% das casas são de madeira; visitamos conjuntos habitacionais de madeira no Chile. Mas, embora o manejo florestal aventado permitisse fazer cerca de 20.000 casas por ano, nada se fez. Puro preconceito que força o poder público a gastar mais e, depois, arcar com inadimplências de cerca de 30 a 35%. E fica tudo por isso mesmo.

             O então prefeito de Itapetininga, engº José Tardelli, aproveitou a produção de eucalipto tratado, que o Estado mantêm em sua cidade, e construiu escolas de madeira. Mais ainda, montou uma marcenaria e fez o mobiliário escolar.

             Para enfrentar a construção de edifícios de apartamentos, desenvolvemos estudos sobre processos de pré-moldagem. O exemplo mais convincente foi o da Alemanha Oriental, país que tinha, então, 14 milhões de habitantes, cujo programa de habitações populares abrangeu 3 milhões de unidades, em 30 anos. Estive lá no 30º ano, quando se cumpriu todo o programa. Um feito extraordinário para um país de pouco mais de 10 milhões de habitantes.

             Para chegar àquele êxito, a Alemanha Oriental projetou os modelos e o processo construtivo e montou 60 fábricas espalhadas por seu território. O ministro da habitação pilheriou comigo se oferecendo para montar semelhante programa em São Paulo.

             Mas, ainda que encarado firmemente o problema financeiro, resolvido com a destinação de parcela do ICMS, são passados 20 anos desde a primeira arrecadação desse imposto e só nos foi possível fazer pouco mais de 400 mil moradias. É bem verdade que parte importante dos recursos foi aplicada em projetos de urbanização e atividades complementares – esgotos, calçamento, etc. – que deveriam ser feitas pelos municípios. É preciso não esquecer que os municípios também se beneficiam do ICMS para a habitação.

            Duas questões acompanham esses programas: a tolerância com a inadimplência e com as revendas dos imóveis sem autorização, bem como a tendência governamental de satisfazer os projetos. Claro que todos aspiramos pelo atendimento ideal às famílias; mas isso vem sendo alcançado (quando o é) à custa da inadimplência. E, o que é pior: quanto maiores as exigências, menos moradias chegam às classes de menor renda. Por isso as favelas crescem, em vez de diminuir.

            Programas de construção pré-fabricada não saem do papel. Dois anos atrás eu propus que se fizesse uma fábrica de moradias na região de Cajati, onde há areia, pedra, cimento e ferrovia para transportar os elementos pré-moldados. Afinal, é de lá que vem boa parte daqueles insumos para as Regiões Metropolitanas de São Paulo e Baixada Santista. E vem a granel, em volumes muito maiores do que seria aquele das peças pré-fabricadas. Vem tudo por caminhão. A areia que vai para Santos vem de Registro pela BR 116, atravessa a cidade de São Paulo e desce pela Via Anchieta. É possível isso?

            Com a criação, em 15/01/08 do Fundo Garantidor Habitacional, é possível agora contratar com a iniciativa privada o projeto, a construção, a venda, a cobrança, a manutenção dos imóveis e a administração dos condomínios, desonerando o Estado de muita burocracia e da exagerada inadimplência. Por outro lado, a lei municipal nº 14.917, de 07/05/2009, criou condições para que o empreendedor de serviços públicos se beneficie, no todo ou em parte, dos recursos da mais valia oriunda do próprio empreendimento. Isso se faz em vários países do mundo e, agora, pode ser feito também em São Paulo; mas pode ser feito igualmente em outros municípios, desde que haja legislação para isso.

             Uma cautela importante a ser observada é relativa à maior ou menor sofisticação das habitações a exigir. Ninguém será contra a idéia de melhorar cada vez mais as moradias; mas é preciso evitar que isso se converta num óbice ao desenvolvimento habitacional compatível com a demanda. As pessoas que hoje moram em favelas precisam urgentemente sair delas, o que sugere planos com investimentos moderados. Fazer habitações com excesso de requisitos de conforto – como seria desejável – pode redundar em nunca erradicar o déficit, que é o que hoje vem ocorrendo.

            Finalmente, é preciso não esquecer a importância da construção habitacional como alavancadora da economia. É tudo de que o Brasil precisa.

Adriano M. Branco