De longa data se discute a necessidade de fazer com que o poder público se beneficie da valorização de imóveis causada pela implantação de obra ou de serviço público. Já em 1934 a Constituição Federal previu isso quando estabeleceu em seu artigo 124: “Provada a valorização do imóvel por motivo de obras públicas, a Administração, que as tiver efetuado, poderá cobrar dos beneficiados contribuição de melhoria”.

                O maior defensor dessa idéia terá sido, talvez, o saudoso jurista Geraldo Ataliba que não poucas vezes escreveu sobre o tema e, em 1988 e 1990 promoveu seminários em que se apontaram várias formas de apropriação da mais valia imobiliária, desde a contribuição de melhoria prevista na Constituição, até outras formas, como a desapropriação por área, etc. Mas de todo o debate recolho duas considerações fundamentais para o esclarecimento da matéria. A primeira delas, do próprio Geraldo Ataliba, é a de que “há obrigatoriedade para o Estado em instituir o tributo se da obra pública resultar valorização imobiliária, sob pena de caracterizar-se enriquecimento sem causa do proprietário do imóvel valorizado”.

                A segunda, proferida pelo eminente jurista Bandeira de Mello, é no sentido de que “a propriedade objeto da desapropriação não é a mesma após o empreendimento público que nela se venha a fazer: portanto, o valor da desapropriação deve ser aquele imediatamente anterior ao empreendimento”.

                Mais recentemente a lei municipal nº 13.430/2002, que instituiu o Plano Diretor da Cidade de São Paulo, admitiu a hipótese da existência de um instrumento do gênero concessão, para promover amplas requalificações urbanas na Cidade, com recursos privados. Partindo deste propósito, a Prefeitura de São Paulo desenvolveu recentemente estudos, com o apoio da FIA – Fundação Instituto de Administração, dos juristas Adilson Abreu Dallari e Paulo Lomar, dos engenheiros Mário Eduardo Garcia e Adriano M. Branco, além das equipes técnico-jurídicas da Secretaria de Obras e Infraestruturas Urbanas – SIURB, que resultaram em projeto de lei das Concessões Urbanísticas, convertido na lei municipal nº 14.917 de 07/05/2009. Através desse instrumento, a municipalidade poderá conceder, através de licitação, grandes áreas da Cidade para os fins de reforma urbana e implantação de equipamentos de interesse público, tendo os custos destes e da própria reforma cobertos pela valorização imobiliária.

                Recordo-me então, a propósito de tudo isso, que, durante a gestão estadual de Luiz Antonio Fleury, o governador promoveu um encontro de técnicos para discutir o projeto do Rodoanel. Nesse encontro, defendi ardorosamente a idéia de que seria possível estabelecer parceria com a iniciativa privada para que a obra fosse custeada pela valorização imobiliária dela decorrente. Mas não fui levado a sério e a obra não saiu.

                Mais tarde, no inicio do Governo Mário Covas, dizia-se que o Rodoanel não seria feito, por falta de recursos. Procurei o Governador tentando convencê-lo do caminho que eu já defendera; mas ele apenas concordou com a premência da obra e a adotou em seu programa. Resultou aquilo que todos vimos: orçado o trecho Oeste do Rodoanel por algo como 600 milhões, teve a sua implantação licitada por 500 milhões e o custo final por volta de 1,5 bilhões de reais. Na seqüência, licitou-se a construção do trecho Sul, envolvendo cerca de 4 bilhões de reais.

                Ou seja, ninguém acreditou até hoje que as mais valias resultantes da obra e do serviço público prestado pagam sobejamente o empreendimento. Talvez agora, com a lei municipal, se possa concretizar algo que, em tese, está na Constituição Federal desde 1934!

                Mas deixemos o plano das conjecturas. Matéria publicada no Estadão de 12/06/09, dá conta de que empreendedores logísticos elegeram o setor de “condomínios industriais” o seu novo foco de investimentos. E “muitos projetos começam a sair do papel – na região do Rodoanel, na Grande São Paulo, a mais cobiçada pelas empresas”, onde já há disputa pelos últimos terrenos disponíveis. “De 2007 para 2008, o estoque desses imóveis dobrou mas, mesmo assim a vacância continuou baixa”

                Imagine-se uma faixa de 1 km de largura de cada lado do Rodoanel como aproveitável para esses empreendimentos, ao longo de 150 km de vias. Estaremos falando de cerca de 300 quilômetros quadrados aptos a esse tipo de negócio, equivalendo a 300 milhões de metros quadrados. Uma valorização de R$ 100, 00 para cada um desses metros significaria um ganho de 30 bilhões de reais, suficientes para fazer 3 ou 4 rodoaneis.

                Mas essa hipótese já está ultrapassada de longe. A mesma matéria jornalística nos informa de extensão aproveitável consideravelmente maior, pois já se negociam “terrenos em cidades paulistas como Guarulhos, Campinas, Sorocaba e São José dos Campos, todas próximas de rodovias com acesso ao Rodoanel”. Está-se dizendo, portanto, que a implantação do Rodoanel tem influência no negócio de terras a distâncias superiores a 50 quilômetros!

                Outras notícias, como as do Estadão de 15/06, apontam na mesma direção. Ali se lê que bairros como Penha, Lapa, Santo Amaro, Ipiranga e Mooca estão vivendo grandes transformações, através de operações urbanas em torno das linhas ferroviárias e das futuras linhas e estações do metrô. Tal perspectiva tem feito os imóveis valorizarem 150%.

                Desenvolver negócios apoiados na valorização das terras próximas não é novidade. A companhia Paulista de Estradas de Ferro tinha uma subsidiária só para isso: a CAIC – Companhia de Agricultura, Imigração e Colonização, que deu suporte financeiro ao empreendimento ferroviário, vendendo áreas valorizadas por ele. A Cia. Light, em São Paulo, realizou extensos negócios imobiliários à medida que a implantação dos bondes prosperava. Só não sabe disso o poder público, que investe recursos do tesouro na valorização dos terrenos de terceiros.

                Oxalá a nova lei paulistana das Concessões Imobiliárias abra uma nova perspectiva para as tão necessárias requalificações urbanas e os indispensáveis serviços públicos de nossa Cidade, como tem ocorrido em muitos países.

Adriano M. Branco